農地 売却

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農地を誰に売るかで手続きが異なります。

農地売却『早わかり』ガイド

 

農地を農家(農業従事者)に売る方法、非農家(非農業従事者)に売る方法の2種類です。いずれの場合も農地法という法律にもとづいた手続きが必要となります。

 

例えば、農地を宅地として売ろうとする場合、不動産登記上の地目を変更するだけでなく、農地法による許可もとらなければなりません

 

農地法の主旨

農地法という法律は、国内の農業生産力を維持する主旨で作られた法律です。そのため、基本思想として、なるべく農業を保全させようとしています。従って農地を農地以外に転用するためには、この農地法というハードルを越えなければなりません。

 

ご自分で関係法令を調べる場合
農地法

http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S27/S27HO229.html

農林水産省

http://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/

ところで農地って何?

農地売却『早わかり』ガイド

 

農地法が規制している土地には2種類あります。農地採草牧草地です。農地とは農作物を耕作する目的で使用される土地、採草牧草地とは家畜のために採草する土地や、家畜を放牧するための土地を指します。

 

「農地」に該当するかどうかの判別

農地法上、農地にあたるかどうかは、実態で判断します。つまり「実際に農地として使われているか?」が大事なのです。登記簿でどのようになっていても、関係ありません。なお、「耕作すれば農作物を育てられるけど、今は耕作をしていないだけ」という土地は農地にあたります。逆に、「明らかに建物を建てるための土地だけど、建てるまでの間もったいないから作物を植えた」という土地は農地とはみなされません

農地法の手続きは3種類あります

農地売却『早わかり』ガイド

3条許可
  • 農地を農地のまま他人に売るときに必要な許可
  • 農業委員会の許可が必要
4条許可
  • 農地を宅地等に転用して自分で使うときに必要な許可
  • 原則、都道府県知事の許可が必要
  • 4haを超える場合は農林水産大臣の許可が必要
  • 市街化地域であれば農業委員会への届出でよい(許可が不要)
5条許可
  • 農地を宅地等に転用して他人に売るときに必要な許可
  • 原則、都道府県知事の許可が必要
  • 4haを超える場合は農林水産大臣の許可が必要
  • 市街化地域であれば農業委員会への届出でよい(許可が不要)

 

市街化区域とは

都市計画法で定められた区域区分のひとつです。都市計画区域の中で「すでに市街地を形成している」「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」の事を指します。ひらたく書くと、国として「都市にしてゆこう」と考えているエリアです。従って前述のように、農地を転用する手続きが緩和されているのです。

良くある質問

農地を高く売りたい!どうすればよい?

一般的なことを言うと、農地は宅地に比べて高く売ることは難しいです。農地は耕作をするために利用しなければならないからです。唯一、高く売る方法としては、宅地に転用してから売るという方法です。前述のように市街化区域であれば、農地法の手続きが比較的勘弁なので、可能かもしれません。ただしその場合、「造成をどうするか」という問題があります。住宅を建てられるように整備する必要があるからです。ひとつのよい方法としては不動産会社に相談して、「農地法5条許可によって宅地へ転用できる見込みがあります」ということを伝えたうえで見積もってもらうという方法があります。

 

農地に家を建てるにはどうしたらよいの?

まず、農地法4条許可によって、農地を宅地に転用する必要があります。この手続きについては前述した通りです。次に、宅地として使用する土地に家を建てるためには、建築基準法上の接道条件を満たしていなければなりません。接道条件とは、おおまかにかうと「幅4メートル以上の道路に、2メートル以上面していなければならない」ということです。従って、田畑に囲まれた土地を宅地に転用しても、結果的に家を建てることができませんので、どの位置にある土地を宅地化するか、あらかじめ慎重に検討する必要があります。

 

地目を農地から宅地に変更登記するだけでは宅地に変更できないの?

できません。地目は、不動産登記法で定められた区分であり、農地法とは別ものです。つまり、地目だけ変えても、農地法の許可(届出)がなければ宅地に変更することはできません。なお、厳密に言うと、地目変更登記は、農地法の許可証等がなくても手続き自体はできます。ただし、法務局が地目変更登記の手続きを進める過程で、農業委員会へ問い合わせを行いますので、農地法の手続きができていないということが分かると、地目変更登記が却下されます。

 

 

ご自分で関係法令を調べる場合
農地法

http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S27/S27HO229.html

農林水産省

http://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/